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10 consejos para vender tu casa más rápido

Jose María Salas Vallejo Jose María Salas Vallejo
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Si bien es cierto que no hay estadísticas oficiales, está constatado que el tiempo medio estimado para vender una casa en España se encuentra en el entorno de los nueve meses. Si la casa o el piso están situados en una gran ciudad como son Madrid y Barcelona el plazo puede estar en el entorno de los seis meses. 

Pero también es cierto que es posible venderla antes de los cuatro meses si tiene el precio idóneo, si está actualizada y si los espacios de la casa tienen una atmósfera neutra y no tiene elementos muy personales a la vista. Según los profesionales de las inmobiliarias, el cliente suele caer en un error que se da muy frecuentemente y que es el ir bajando el precio una y otra vez en función de los meses que van pasando y se constata que no se logra el objetivo de vender la casa. Para evitar esta bajada continua de precio te damos 10 consejos para vender tu casa más rápidamente.

1. Comprueba de que tienes toda la documentación para la venta de la casa

En muchas ocasiones se ha complicado una operación de venta porque en el momento de la firma, las escrituras de la casa no aparecían, por ello tienes que tener preparados los siguientes documentos:

- El contrato original de compraventa en donde aparece tu nombre y la empresa promotora.

- Las escrituras de la casa que tienen que estar legalmente dadas de alta en el Registro de la Propiedad y en el Catastro.

- Cuando la casa la adquiriste con un crédito hipotecario debes tener en tu poder la carta de liberación del crédito.

- Si todavía estás pagando el crédito hipotecario asegúrate de tener todos los pagos mensuales realizados.

- Si tienes en tu poder los planos arquitectónicos porque en su día contrataste tú directamente los servicios profesionales de un arquitecto que la diseñó expresamente para ti, apórtalos a la hora de la venta, el futuro propietario te lo va a agradecer.

- Asimismo tienes que estar al día en el pago del IBI y de la comunidad si vendes un piso, y de todos los suministros de electricidad, agua y gas.

2. Contacta con una buena agencia inmobiliaria

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Con una buena agencia inmobiliaria basta, pero tienes que asegurarte de que sea una de las mejores, de tal forma que pueda asesorarte bien y representar adecuadamente tus intereses durante todo el proceso de venta.  

En muchos casos se da la circunstancia de que el vendedor llega a la agencia inmobiliaria con una idea predeterminada del precio mínimo por el cual vende su casa. Esto produce en muchas ocasiones que la agencia no le indica que ese precio que él estima no es el de mercado, por no perder la operación la agencia. El resultado final es que la casa no se vende en ese precio y se ha perdido el tiempo y probablemente también dinero por no valorar bien la casa en función del momento en el que se encuentre el mercado inmobiliario de la venta.

3. Establece el tiempo que dispones para venderla y crea un plan de venta

Lo más idóneo es que te dejes asesorar sobre el precio de venta más adecuado para que la misma no se dilate en el tiempo.

También es importante que te explique la agencia qué va a hacer para vender tu casa o piso, ya que ésta es una de las cuestiones más importantes. Lo que se hace actualmente es que se graba un video y se fotografían todos los espacios de la casa, y también se puede grabar un vídeo a los propietarios para que ellos describan por dónde y cómo entra el sol por la mañana o el olor a naturaleza por la noche, si se trata de una casa con jardín.

4. Decide las mejoras a realizar y guarda las facturas de todos los gastos

Es muy rentable reparar todos los desperfectos por pequeños que estos sean, por ejemplo:

- Cambia la grifería si ves que gotea y está un poco deteriorada.

- Arregla la cisterna si ves que pierde agua.

- Pon a punto los baños y la cocina, mejorando la iluminación. 

- Pinta todos los espacios.

- Pule los solados si son de piedra, y acuchíllalos si son de parquet.

- Pinta los cerramientos de las fachadas si estas están enfoscadas, y si son de ladrillo visto aplícale un barniz hidrófugo para ladrillo.

- Repón alguna teja que falte en la cubierta inclinada, y si esta es horizontal dale dos manos de una pintura impermeabilizante.

Está demostrado que en general el cliente va a valorar todas las mejoras que hayas hecho por encima del gasto real que te haya ocasionado, y además podrás deducirlo de los impuestos sobre las ganancias de la venta.

5. Neutraliza el ambiente y si puedes auséntate de tu casa durante las visitas

Hay que seguir el criterio que adopta una gran promotora y aprender de lo que ella hace. El posible futuro propietario debe de sentirse como si estuviese visitando una casa o piso piloto. Para lo cual debes de guardar tus objetos decorativos, así como tus efectos personales de los baños.

Un comprador potencial se va a sentir más cómodo pudiendo pasearse libremente por tu casa sin observar tu presencia, y hablando directamente con el agente inmobiliario de tu agencia.

6. Debes de pedir información muy frecuente sobre la marcha de la venta

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Actualmente las agencias inmobiliarias ofrecen al cliente que le ha encomendado la venta de su casa la posibilidad de conocer día a día la evolución de su venta. 

Mediante una herramienta que es un programa informático, la agencia puede ver y trasmitir a su cliente en el momento que este lo desee el ritmo de visitas realizadas por los posibles compradores de la casa puesta a la venta, así como los comentarios de cada uno de los visitantes de la misma y las ofertas dadas por cada uno de ellos.

7. Pon a la venta tu casa tu mismo por internet

Si has pensado poner a la venta tu casa por internet, es obligado seguir los pasos siguientes si la quieres vender con rapidez:

- Pon un precio inicial de venta que sea el precio medio del entorno donde está situada la casa.

- Guarda como referencia clara la fecha en la que pusiste el anuncio. 

- En el anuncio inserta las fotos con una descripción detallada de todos los espacios que tiene la casa, así como la superficie de cada uno de ellos. Es muy positivo el incluir una foto de la planta partiendo de un plano a escala, con ello el posible comprador verá claramente si la misma se ajusta a sus necesidades, así como una foto del alzado principal.

- El resultado no se hace esperar y en función de las ofertas que te lancen quiénes contactan contigo, es posible que se produzca:

- Que tengas que ir bajando el precio poco a poco y lo notarás mucho en el mayor número de contactos que tendrás, porque las personas que buscan comprar van a estar muy pendientes de tu anuncio si tu casa les ha gustado.

8. Resumen de pasos para vender tu casa rápido a través de internet

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Los consejos que dan un resultado muy satisfactorio son: 

- Acepta la oferta que esté en el entorno de un 10% a un 20% menos de lo que pides.

- Consigue unas buenas fotografías de tu casa, de esta forma a las personas les parecerá más atractiva tu casa. Si te resulta difícil un experto en Home Staging puede ayudarte.

- Comprueba tu correo electrónico día a día, puesto que en general un potencial comprador inicia el contacto vía internet y no es bueno que tardes varios días en contestarle. Hay que contestar cuando está ilusionado y con la aptitud de comprar. 

- Dedica el tiempo necesario para mostrar la casa o el piso, y si está amueblada puedes sugerirle si desea tomar algo, o invitarle a sentarse y disfrutar del espacio.

- Ofrécele una copia de los planos de ejecución, puesto que si tardas varios días en facilitárselos puede ser que vean otras opciones y se les pase el deseo inicial de comprarla.

9. Impuestos que debes pagar a la hora de vender

Al vender tienes que hacer frente al pago de algunos impuestos y diferentes gastos. Los impuestos a pagar son exactamente estos:

- La plusvalía de Hacienda o IRPF.

- El impuesto o plusvalía municipal.

Hay además otros gastos que tendrás que abonar a la hora de vender, como es por ejemplo la cancelación de la hipoteca en el supuesto de haberla, y los gastos del notario.

10. Qué es la plusvalía municipal y cuánto se paga de plusvalía al vender

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La plusvalía municipal es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Se paga en el Ayuntamiento donde se sitúa tu casa. Se exige el pago de este impuesto siempre, tanto si hay pérdidas como si hay plusvalía al venderla.

Este impuesto se calcula tomando como base el valor catastral de la misma, así como el total de años que se ha sido propietario de ella. Cada ayuntamiento la calcula de forma diferente, rigiendo la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, vigente hasta el 30 de junio de 2017.

La plusvalía municipal se liquida en los 30 días hábiles siguientes a la firma de la venta. 

Si quieres más información sobre impuestos y cómo puedes pagar menos te recomendamos que leas atentamente este artículo:

Cómo pagar menos impuestos al vender tu casa

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