¿Cuánto cuesta construir una casa?

Jose María Salas Vallejo Jose María Salas Vallejo
Rita Paião - Homify
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Esta es la primera pregunta que te vas a hacer si tienes la idea de construir tu propia casa. El construir una casa siempre origina muchas incertidumbres y la más importante es la relativa a que presupuesto total tendrás que hacer frente. No es sencillo el lograr acertar el presupuesto total, ya que construir una casa es un proceso complejo, en el cual intervienen muchas variables. 

Por ello es totalmente imprescindible contar con la ayuda de un arquitecto que haga un buen trabajo, tanto en el diseño de tu casa como en el documento denominado Mediciones y Presupuesto, en el cual tienen que estar contempladas todas las unidades de obra que serán necesarias ejecutar para llevar a buen término la obra de tu casa, según las necesidades a cubrir que tu le hayas expresado. Todo tiene que estar contemplado para que tu presupuesto no se desvíe del de proyecto, bien sea por culpa de errores en el diseño, olvidos de unidades de obra o errores y cambios en la fase de construcción. Partimos del hecho cierto de que el presupuesto para la construcción de una casa es muy cambiante, pero vamos a describir las ideas que tendrás que tener claras cuando contrates a tu arquitecto, y así poder resolver el enigma de cuánto cuesta hacer una casa de planta baja, de dos plantas…

1. Factores que influyen en el precio del metro cuadrado construido

Cuando pensamos en cuánto cuesta construir una casa, ya sea de dos plantas o de cualquier otra configuración, los expertos hacen referencia al precio por metro cuadrado construido, con los impuestos y licencias ya sumadas en el presupuesto final.

El presupuesto se presenta dividido en los Capítulos de obra que son necesarios para la ejecución de la misma. Este presupuesto de ejecución material, tiene todos los precios unitarios necesarios para ejecutar cada una de las unidades de obra que figuran en las mediciones del proyecto de ejecución redactado por el Arquitecto. 

Este presupuesto depende de factores tan dispares como las características topográficas del terreno, la propia calidad del terreno, la superficie de la vivienda, la superficie de la urbanización, la calidad de los materiales, los acabados que elijas, la complejidad de la geometría de la casa, y por último, la propia empresa constructora.

2. Precio del metro cuadrado construido

El presupuesto de ejecución material para una vivienda unifamiliar está en el entorno de los 900 €/m² construido de casa, aunque se producen grandes diferencias en el presupuesto que pueden surgir en base al diseño de la misma.

Por ello debes de tener en cuenta todas estas variables: 

- La superficie total. 

El precio  por m² no es el mismo si se trata de una casa de 100 m² de superficie que si se trata de una casa de 300 m², en este último caso el precio se reduce, ya que hay unidades de obra que son iguales, como son las acometidas de las instalaciones.

- De una o de dos plantas. 

Distribuir la casa en una o dos plantas es decisivo a la hora del presupuesto total. Se puede afirmar que a partir de 150 m², es más rentable construir en dos plantas que en una sola, ya que se reduce la repercusión de los capítulos de la cimentación y de la cubierta.

3. Otras variables

- El volumen y la geometría. 

Una casa con volúmenes singulares, como son los voladizos, las terrazas, los cambios de plano creando salientes y entrantes encarecen el presupuesto ya que se aumenta la superficie de los cerramientos. En cuanto a la climatización del interior, un volumen compacto es bastante más eficiente. En definitiva el volumen más económico es una casa con geometría prismática.

- Cubierta inclinada o plana. 

La cubierta plana es mucho más económica que la cubierta inclinada.

- Materiales de los cerramientos de fachada. 

La repercusión en el presupuesto final de una casa si se diseña con ladrillo visto o con ladrillo tosco para enfoscar, es bastante considerable inicialmente, aunque es cierto que a la larga el ladrillo visto es más económico dado que no necesita mantenimiento durante muchos años, y el enfoscado se acaba con una pintura elastómera que cada 10 años tienes que reponer.

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- Diseñar la casa con una planta sótano. Construir un sótano repercute mucho en el precio total de la construcción de una casa unifamiliar, encareciéndola, aunque también es cierto que mejora el aislamiento de la planta baja de tu casa.

Si tienes que decidir un diseño económico para la construcción de tu casa de 150 metros cuadrados, la solución es diseñar una casa con un volumen prismático y de dos plantas, una cubierta plana y los cerramientos de fachada con ladrillo tosco enfoscados y pintados. En esta solución el presupuesto rondaría los 900 €/m², y si tu casa la proyectas con volúmenes singulares, cubiertas inclinadas y materiales especiales para el acabado de tus cerramientos de fachada, aumentas el presupuesto hasta los 1.100 €/m², y en el supuesto de tener un sótano puedes llegar a los 1.300 €/m². En todo caso tu arquitecto te podrá ayudar a reducir al máximo este presupuesto estimativo. 

4. Honorarios de los técnicos y beneficio de la empresa constructora

Los honorarios de los técnicos para la redacción del proyecto de ejecución requiere de hasta tres técnicos, que son: 

- El estudio topográfico que lo realiza un topógrafo, el cual dibuja en un plano a escala la geometría exacta del solar donde se construye la casa, con sus curvas de nivel para ver el movimiento de tierras a realizar. El precio se sitúa en los 400 € dependiendo de la situación y la superficie del terreno. 

- El Informe geotécnico que lo realiza un geólogo, y nos dá las características resistentes del terreno y sirve para diseñar la cimentación adecuada al mismo. Su precio se sitúa en los 800 €. 

- El Proyecto básico y de ejecución que lo redacta un arquitecto y cuyo precio se sitúa en el 5 % del presupuesto de ejecución material. 

- La Dirección de obra necesita de tres técnicos, que son:

- Director de obra realizada por un arquitecto. 

- Director de la ejecución de la obra realizada por un aparejador. 

- Estudio de seguridad y salud y Coordinador de seguridad y salud realizada por un aparejador. 

Los honorarios de arquitecto y aparejador para la dirección de obra dependen de la complejidad y superficie de la vivienda, y su precio se sitúa cada uno en el 3% del presupuesto de ejecución material. 

El IVA que se aplica a los honorarios de los técnicos es un 21% del presupuesto de sus honorarios.

Si contratas una empresa constructora con el criterio de llave en mano, la empresa se encarga de la construcción de la casa en el precio contratado. Según los planos y las mediciones y el presupuesto del proyecto de ejecución del arquitecto dan su presupuesto de contrata, que será un 19% mayor que el presupuesto del proyecto de ejecución del arquitecto, porque incluye los gastos generales que son un 13% y el beneficio del constructor que es un 6%. El IVA que se aplica en  obras de nueva construcción es el 10% del presupuesto de contrata.

6. Licencias municipales, tasas y escrituras

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A la hora de pedir la Licencia municipal te encuentras con dos tipos de tasas que varían según cada ayuntamiento. 

- Tasa por licencia urbanística, que tiene como objetivo controlar la adecuación del proyecto a lo establecido en la normativa municipal. El precio se sitúa en el 1,5 % del presupuesto de ejecución material. 

- Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, que es un permiso de obra para poder iniciar la misma. El precio se sitúa en el 4% del presupuesto de ejecución material. Para obtener el permiso de obra se debe depositar una fianza de gestión de residuos de construcción y demolición. 

Escritura por obra nueva, que se realiza al finalizar la obra, pasando ante notario las escrituras y registrándolas en el Registro de la Propiedad. Los honorarios de notario y registrador se estipulan mediante aranceles fijados por ley. La suma de ambos se sitúa en el 0,5% del valor de la casa.

7. Tasa por licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad, alta de suministros y gastos financieros

Tasa por licencia de primera ocupación, según la cual los ayuntamientos comprueban que las obras se han ejecutado según el proyecto presentado para obtener la licencia de obras. Si el presupuesto final es distinto, puede haber un reajuste al alza o la baja de este impuesto. 

Cédula de habitabilidad que sirve para que la Comunidad Autónoma compruebe el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad de la casa. 

Alta de suministros que su precio se sitúa en unos 200 euros por cada suministro de: agua, luz, gas y telecomunicaciones. 

Gastos financieros, si necesitas financiación bancaria, tienes que sumar:

- Los gastos de tasación que su precio se sitúa en unos 400 €. 

- Los de Notaría y registro, que su precio se sitúa en un 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria. 

- El Impuesto de actos jurídicos documentados, que su precio se sitúa en un 1,5% de la responsabilidad hipotecaria.

- La comisión de apertura, que su precio se sitúa en un 0,5 % del importe del préstamo, y los intereses bancarios que dependen de las condiciones de la hipoteca que suscribas.

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Ya sabes que los acabados, tanto interiores como exteriores, también tienen mucho que ver en el presupuesto de las viviendas, sobre todo si son de obra nueva. Si tu casa no forma parte de una promoción de viviendas, es mucho más sencillo que los acabados los elijas tú de primera mano, junto al decorador o arquitecto que hayas seleccionado. Es evidente que no es lo mismo tener unas escaleras de hormigón visto, que forradas de madera, o voladas. O que en la cocina emplees mármol para la encimera o un material menos poroso que lo imite. Estas decisiones cambian mucho el presupuesto, por lo que no dudes en realizar consultas y elegir lo que mejor te convenga para tus gustos y el budget máximo.

Otras formas de construir

Cuando te decides por tu vivienda de obra nueva, quizá renuncies a ciertas cosas por la situación económica que tengas en ese momento. Muchos lo hacemos, de forma que es una motivación extra para el ahorro y para obtener, por fin, la casa de nuestros sueños. Por ello, a veces queremos hacer un sótano en una casa construida, o añadir una planta más al conjunto de la edificación. Si tu vivienda es prefabricada y modular, el trabajo lo tienes más que hecho: esas casas están preparadas para cualquier modificación. Si no lo es, no te preocupes, porque todo se puede hacer, contando con buenos expertos y dosis de paciencia.

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