Pagar menos impuestos al vender tu casa -7 consejos

José Manuel Peñalver Romero José Manuel Peñalver Romero
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Fue tu primera vivienda. Y en su compra, además de ilusión, invertiste mucho dinero y te hipotecaste durante muchos años. Ahora, por los motivos que sea, has decidido ponerla a la venta. Esta decisión tiene una repercusión económica y fiscal que es conveniente saber para fijar el precio y determinar así el beneficio neto que te correspondería por su venta. ¿Qué impuestos debo pagar en la venta de una vivienda y cómo repercute en la declaración de la renta? Para la renta de 2015, ¿podría incluir como gastos todos los relacionados con la venta? ¿Podría aplicar el tope máximo de la deducción por compra de vivienda? ¿Cuánto tiempo tengo para comprar una nueva vivienda? Si no compro, tendría que devolver alguna cantidad? Son algunas de las preguntas que intentaremos resolver en este artículo, más propio de un consultorio fiscal que de un especialista en decoración. Sin embargo, en homify también nos ocupamos de decorar tu bolsillo.

Ventajas y desventajas de la venta de la vivenda

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Dentro de las ventajas de vender una vivienda está el hecho de que si se vende por un precio superior al precio de compra, obtendremos un beneficio con respecto a la inversión inicial. Además, una vez hecha la venta, nuestra responsabilidad sobre el inmueble desaparece, con lo que tendremos un problema menos del que preocuparnos. Entre los inconvenientes de vender nos encontramos con un incremento del patrimonio, por el que, si no se reinvierte en otra vivienda, deberemos de pagar los impuestos correspondientes. En el caso de la venta de una vivienda no habitual, deberemos de pagar el impuesto de ganancia patrimonial sobre el importe obtenido de la venta, se reinvierta o no en otra vivienda. También deberemos de tener en cuenta que, como vendedores, deberemos de hacernos cargo del coste de la plusvalía municipal. Si el inmueble posee una hipoteca y el nuevo propietario no la subroga, el vendedor deberá de hacerse cargo de los costes de cancelación. La burocracia a la hora de vender una vivienda es bastante tensa y requiere muchas gestiones.

Propietario desde hace cuántos años

Si tienes tu vivienda en propiedad anteriormente a 1994 tienes derecho a una reducción fiscal por los coeficientes de abatimiento. Estos coeficientes permiten reducir la plusvalía generada entre la fecha de compra de la vivienda y el 19 de enero de 2006, según la legislación fiscal vigente. Y sólo para bienes adquiridos antes de 1994. El porcentaje de reducción es del 11,12% para activos comprados entre 1993 y 1994, y aumenta progresivamente hasta alcanzar el 100% para bienes adquiridos antes del 1 de diciembre de 1986. Es decir, cuanto más antigua es la vivienda, mayor es la reducción.

El precio de venta de la casa

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La primera gran duda que debes resolver es cuánto vale tu propiedad. Las Comunidades Autónomas tienen unas tablas de precios oficiales que puedes consultar en función de las características de la vivienda. Fijar un precio equivocado es el error más común que cometen los vendedores, y a la vez el más costoso. La mayoría fijan un precio muy alto a su propiedad, pensando que con ello conseguirán vender mejor. Todos queremos vender al mejor precio posible, pero perder de vista el valor de mercado, puede tener unas consecuencias muy desagradables. Los vendedores incluyen en el precio el valor sentimental que sienten por sus casas. En otras ocasiones los vendedores ponen un precio alto, “porque los compradores siempre quieren negociar”. Fijar un precio excesivo sólo hará que el precio final de venta sea inferior al que obtendríamos si fijáramos un precio razonable en base a un estudio serio de mercado.

Deducciones sobre el importe de la venta

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Primero, hay que tener en cuenta el coste de adquisición de la vivienda, al cual, hay que sumarle todos los gastos que tuvimos en su día en la compra del inmueble, porque estos disminuyen la ganancia obtenida y por tanto se notará en la factura fiscal. Dichos gastos son el IVA, en caso de obra nueva o ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en caso de inmuebles de segunda mano, notaría, registro, honorarios de agencia inmobiliaria, gestoría, etc…

Cálculo de la ganancia

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Comencemos por establecer el valor real de la venta, es decir, el importe cobrado por la venta menos los gastos pagados por la misma. Los más habituales son la plusvalía municipal que se paga al ayuntamiento, los honorarios de la agencia inmobiliaria, gastos de gestoría, notaría y registro si los paga el vendedor y gastos de cancelación de hipoteca en su caso, los cuales hay que justificar con su correspondiente factura. La ganancia se calcula por diferencia entre el valor real de venta y el valor de adquisición actualizado.

Casos en los que no se tributa por la venta de vivienda

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1. Cuando la venta de vivienda habitual se realiza por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia. 2. Cuando el importe total obtenido por la venta de la vivienda habitual se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de 2 años a contar desde la fecha en que se vende la vivienda hasta la fecha en que se compra la nueva. 3. Cuando las ganancias patrimoniales se obtengan con motivo de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor para la cancelación de la hipoteca de dicha vivienda, o debido a una ejecución hipotecaria.

Errores más comunes al calcular los impuestos

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En cuestión de impuestos, o eres un experto fiscal o lo mejor es ponerte en manos de asesores que dominen la materia, si quieres dormir con tranquilidad. Son demasiados los aspectos a tener en cuenta, desde coeficientes autonómicos y municipales a tramos impositvos de IRPF, según los cuáles, a veces interesa reducir el precio de venta para situarte en un tramo con menor carga fiscal, evitando así que lo que puedas ganar en el precio de venta lo pierdas, incrementado, en la base imponible de tu declaración de la renta.

La fiscalidad ya no es una preocupación en la venta de tu vivienda.
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